登记的抵押期限和借款期限一样长，是不是借款到期抵押也就到期了？

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作者 | 孙自通

出品 | 信贷风险管理（ID：minjianjinronglawyer）

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有读者咨询：我有笔房屋抵押业务去房管局办理抵押登记，房管局的制式抵押合同中有抵押期限一条，房管局工作人员要求我填写的抵押担保期限和借款期限一样长，并且登记的抵押期限也和借款期限一样长，对此，我有个疑问，那岂不是借款到期我的抵押也到期了？

回答：上述这位读者所反映的问题在实践中非常普遍，很多房管局在办理抵押登记时都要求当事人填写抵押担保期限（具体措辞可能有区别），并且要求填写的抵押期限与借款合同借款期限一样长，很多人就此产生了疑问，借款到期后，是不是抵押也一并到期了。针对咨询的这个问题，现解答如下：

“抵押权行使期限”是一个关系到抵押权人切身利益的重大问题。我国《担保法司法解释》第十二条规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”但《物权法》第202条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”从上述规定我们可以看出，《物权法》与《担保法司法解释》的规定不一致，依据新法优于旧法的原则，现在应优先适用《物权法》的规定。针对上述问题，有以下两点需要给予必要注意：

一、当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。

实务中经常出现当事人在抵押合同中约定抵押期限以及登记机关在登记时强制性的将抵押权登记为一定期限的情形，并且在实践中这种情形还非常普遍，那上述两种情形是否有效呢？根据《担保法司法解释》第十二条的规定，我们可以看出，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。据此，就读者所提问题，其在办理抵押登记时，房管局工作人员要求我填写的抵押担保期限和借款期限一样长，并且登记的抵押期限也和借款期限一样长，根据上述《担保法司法解释》第十二条的规定，其约定的抵押担保期限及登记的担保期限均不具有法律约束力。

注：实践中有抵押登记机关在抵押物登记时，要求将抵押权登记为一定期限，从要求期限届满后必须重新登记或续登，否则抵押权消灭。根据上述规定，登记机关的这种做法侵犯了担保物权人的合法权益，对担保物权人不具有法律约束力。

二、抵押权人应当在什么期限内行使抵押权？

抵押权人应当在什么期限内行使抵押权？根据《物权法》第202条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”该条是关于抵押权人应当在什么期限内行使抵押权的规定，由于该条的规定过于简单，在实践中如何理解和适用存在一定的争议。有观点认为《物权法》202条规定的抵押权存续期间在性质上应当认定为是诉讼时效，过了上述期间抵押权人丧失胜诉权，但抵押权还存在。另有观点认为，该期间为除斥期间或存续期间，该期间经过将导致抵押权消灭。

从202条的立法本意来看，《物权法》202条本质上是对抵押权行使期限的一个规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，如果未行使，人民法院将不予保护。该条立法的目的主要是考虑到随着市场经济的快速运转，如果允许抵押权一直存续，可能会使抵押权人怠于行使抵押权，不利于发挥抵押财产的经济效用，制约经济的发展。因此，规定抵押权的行使期间，能够促使抵押权人积极行使权利，促进经济的发展。

由于实践中对如何理解这里的“主债权诉讼时效期间”存在争议，有些判决认为抵押权人应当在开始计算借款诉讼时效的第一个两年内行使抵押权，如未行使，法院将不予保护。出于稳妥考虑，建议信贷机构在实际做业务中，在开始计算借款诉讼时效的两年内及时行使抵押权，以免抵押优先权落空。

注：关于202条的性质如何理解，实践中存在一定争议，有待澄清，以上意见供参考，建议读者详细了解业务所在地法院对此问题的意见和看法！

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